تحلیل بازار مسکن در ایران

فیلم و پادکست

تحلیل بازار مسکن در ایران
تحلیل بازار مسکن در ایران

نمایش

موضوع مقاله آموزش در سایت حرفه پلاس : تحلیل بازار مسکن در ایران

تصویر آقای امید شریفی

مدرس آموزش

جناب آقای امید شریفی

سر فصل های نوشتار

مسکن و بازار مسکن

عرضه و تقاضا

نوسانات قیمت مسکن

حباب قیمتی

تصویر تحلیل بازار مسکن در ایران

حرف اول در این آموزش

بازار مسکن با قسمتهای مختلف اقتصاد رابطه دارد. سرمایه گذاری در بخش مسکن و یا نیاز مصرفی جهت تامین سرپناه، به عنوان دو نقطه برای شکل دادن تقاضای بازار مسکن است.

مسکن و بازار مسکن

مسکن کالایی بادوام است که درطول زمان مستهلک میشود. از طرفی کالایی است که جانشین کمی دارد و ناهمگن چه از نظر ساخت و چه از نظر موقعیت جغرافیایی میباشد. اطلاعات در بازار مسکن نامتقارن است. خرید مسکن نقدینگی زیادی لازم دارد به همین خاطر ورود به این بازار نیاز به تامین کننده های مالی دارد. عرضه مسکن با وقفه انجام می شود با افزایش قیمت سریعا نمی توان میزان عرضه را افزایش داد. این مدلها در اقتصاد مدل تار عنکبوتی نام دارد.

نقد شوندگی پایین مسکن خصوصاً در دوره های رکود شدید برای تهیه مسکن باعث میشود نتوانیم یک بخش یا متراژ خاصی را خریداری کرد در صورتی که دارایی هایی مانند سهام میشود یک مقدار کم را با منابع مالی کمتر خریداری کرد. در تحلیل بازار مسکن، دو عامل عرضه و تقاضا را داریم. در طرف عرضه مسکن، عامل قیمت زمین، هزینه های ساخت و نرخ بهره یا نرخ تامین مالی مهم است. از طرف تقاضا چه افرادی وارد بازار مسکن می شوند و قدرت خریدشان چقدر است حائز اهمیت می باشد. افزایش جمعیت با قدرت خرید باعث افزایش تقاضای مصرفی می شود و بازدهی بالا و سبی بخش مسکن نسبت به سایر دارایی های مالی هم عامل تعیین کننده ای در تقاضا است. مسکن کالایی است که بعد اجتماعی نیز دارد.

ورود به بازار مسکن برای سرمایه گذاری همراه با فرصت و تهدیدهایی است. به هر حال در حالتی که نقدیینگی در سطح جامعه افزایش پیدا کرده است ورود به بازار مسکن بخشی از این نقدینگی را جذب می کند و از تلاطم در بخش های دیگر جلوگیری می کند. در بازار مسکن دوره های رونق و رکود داریم که علت آن رفتارهای مختلف سرمایه گذاران و تقاضاکنندگان مصرفی و سرمایه گذاری مسکن است. در دوره رونق معاملات افزایش پیدا می کند. در دوره رکود خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن را داشته و کاهش شتاب رشد قیمت ها را داریم و در نهایت به ثبات یا کاهش ملایم قیمت ها منجر می شود.

عرضه و تقاضا

هر چه جمعیت افزایش یابد نیاز به مسکن افزایش می یابد. ایجاد مسکن مهر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده، تشکیل تعاونی های مسک، افزایش وام و کاهش نرخ وام از سیاست هایی دولت می تواند باشد. از طرفی یک بخش مهمی که وارد بازار مسکن می شوند تقاضای مصرفی ندارند و برای افزایش اندوخته ای خود مسکن تهیه می کنند. این افراد به بازدهی سایر دارایی ها مثل ارز، سکه، سهام و سایر دارایی های بادوام توجه می کنند که آیا وارد بازار مسکن بشوند یا نشوند.

افزایش نرخ ارز بر هزینه ساخت و عرضه مسکن تاثیر گذار است اما از طرف تقاضای مسکن ممکن است به کاهش انگیزه سرمایه گذاری در مسکن منجر شود. اما کاهش سرمایه گذاری در تولید مسکن چه تبعاتی را دارد؟ مشکلی که در دوره های بعد برای ما پیش خواهد آمد این است که عرضه مسکن کمتر خواهد شد و لذا در دوره های آتی با چرخه های رونق و رکود مسکن ما افزایش قیمت مسکن را خواهیم داشت. وقتی صحبت از نظارت دولت در عرضه و تقاضای مسکن می شود منظور این نیست که دولت صرفا سازنده مسکن باشد بلکه با سیاست های خودش سرمایه گذاران تشویق کند در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده و از افزایش جهش های قیمت جلوگیری کنند.

افزایس تقاضای مصرفی باعث می شود قیمت ها رشد کنند. افرادی به دلیل انگیزه سوداگرانه و سفته بازی و افزایش دارایی وارد بازار مسکن می شوند بنا براین صدور پروانه ساخت با تاخیر افزایش پیدا می کند و عرضه مسکن افزایش یافته تا بازار به اشباع برسد. بعد از توقف رشد قیمت ها، کاهش سود ساخت و ساز، خروج سفته بازار و کاهش قیمت مسکن باعث می شود قدرت خرید تقاضا کنندگان مصرفی افزایش پیدا کند و همین چرخه دوباره تکرار شود به همین دلیل می توان گفت در جهش قیمت مسکن یک رکودی را در آینده خواهیم داشت. سازندگان مسکن با عرضه بیشتر مسکن در رکود بر عمر رکود می افزایند و تعدیل قیمت به سمت پایین نیز زمان نبر است.

نوسانات قیمت مسکن

اگر نوسانات قیمت مسکن را در طی سالهای مختلف همراه با نوسانات تورم رسم کنیم مشاهده می شود که نوسانات قیمت مسکن بیشتر از نوسانات تورم است. یعنی در یک جاهایی افزایش قیمت بالاتر از تورم داریم و کاهش قیمت مسکن نیز بیشتر از کاهش تورم است. رشد بازار مسکن بیشتر یا کمتر صرفا براساس دخالت دولت نیست. در بازار ارز دولت منابع ارزی داشته و در طی سالهای مختلف این را کنترل کرده و سعی کرد ثابت نگه دارد. اما در خصوص مسکن قدرت دخالت دولت کمتر است چون عرضه و تقاضای مسکن در دست دولت نیست.

حباب قیمتی

وقتی از افزایش قیمت مسکن که به دلیل افزایش تقاضا یا کمبود عرضه نیست و صرفاً بحث انتظارات نسبت به آینده قیمت مسکن است، باعث میشود تقاضای سفته بازان افزایش پیدا کند و حباب قیمتی تشکیل میگردد. این حباب می تواند در بازار ارز، در بازار مسکن و هر دارایی دیگر شکل بگیرد. در حباب قیمتی عوامل Fundamental یا اساسی تعیین قیمت، قیمت را تعیین نمی کند بلکه عواملی مثل انتظارات آتی، تاثیرگذار هستند روی قیمت و می توانند قیمت هارا تغییر دهند. ممکن است با تغییر انتظارات افراد به مرحله ترکیدن برسد. در این حالت موسسات تامین مالی نیز دچار مشکل می شوند.

وقتی نسبت بازدهی یک دارایی به قیمت آن از روند بلند مدتش فاصله می گیرد حباب قیمتی شکل می گیرد. در موضوع سهام بازدهی را با Earning و قیمت را با Price نشان می دهند. برای یک سهم وقتی نسبت P به E در روند بلندمدت خیلی تغییر کند نشان می دهد که این سهم دچار حباب قیمتی شده است. در بازار مسکن بازدهی ها را در واقع همان اجاره در نظر می گیرند. بنابرین نسبت اجاره به قیمت مسکن را محاسبه نماییم و ببینیم خیلی تغییر کرده در روند طولانی مدت نشان میدهد که ما دچار حباب قیمتی شده ایم.

حرف آخر در این آموزش

جانشینی که برای خرید مسکن با توجه به افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن میتوان به آن اشاره کرد، موضوع اجاره می باشد. با توجه به این که قیمت ارز در حال افزایش است لذا پیش بینی می شود نقدینگی به سمت دارایی های با ثبات حرکت خواهد کرد.

تصویر موضوع تحلیل بازار مسکن در ایران